Sözleşmesi Olmayan Kiracı Nasıl Çıkarılır Yolları?

Kira Sözleşmesi Olmayan Kiracının Tahliyesi Mümkün müdür?

Bir kira sözleşmesinin bulunmaması, kiracının tahliyesi için doğrudan bir sebep oluşturmaz. Ancak, Türk Borçlar Kanunu (TBK) çerçevesinde yer alan tahliye sebeplerinden biri mevcutsa, kira sözleşmesi bulunmayan bir kiracının tahliyesi mümkündür. Bu durumda, kira sözleşmesinin varlığı ya da yokluğu, tahliye talebini etkileyen tek unsur değildir.

Kira Sözleşmesi Olmayan Kiracının Tahliyesi

Kira sözleşmesi olmayan kiracının tahliyesi, geçerli bir tahliye sebebinin bulunmasına bağlıdır. TBK'ya göre, hem sözleşmeli hem de sözleşmesiz kiracılar aynı düzenlemelere tabi tutulur. Bu nedenle, kira sözleşmesi olmayan bir kiracının tahliyesi de, sözleşmesindeki kiracıya uygulanacak kurallara dayanarak yapılabilir.

Sözleşmesiz kiracının tahliyesinde ev sahiplerinin karşılaştığı zorluklar, genellikle kira bedelinin tespiti, ödeme zamanının belirlenmesi, kira artışı oranı ve sözleşmenin varlığına dair delil sunulması gibi konulardır. Kira sözleşmesinin varlığı, tahliye sürecinin düzgün bir şekilde işlemesi için önemli bir unsur oluşturur.

Kira Sözleşmesinin Yazılı Olması Gerekiyor Mu?

Kira sözleşmesi yazılı olmak zorunda değildir. Kira sözleşmesi sözlü olarak da yapılabilir. Ancak, sözleşmenin yazılı olması, ilerleyen dönemde ispat açısından kolaylık sağlayacaktır. Sözlü kira sözleşmesinin geçerli olabilmesi için, kiralanan taşınmaz ve kira bedeli üzerinde anlaşılması gerekmektedir. Bu iki temel unsur eksikse, sözlü sözleşme geçersiz sayılacaktır.

Senetle İspat Zorunluluğu ve İstisnalar

Bununla birlikte, bazı hallerde senetle ispat zorunluluğu bulunmamaktadır. Türk Medeni Kanunu’na (HMK) göre, aşağıdaki durumlarda senetle ispat gerekmez:

• Altsoy, üstsoy, kardeşler, eşler arasında yapılan işlemler,

• Senetle ispat zorunluluğunun bulunmadığı yerleşik uygulamalar,

• Deprem, yangın gibi olağanüstü hallerde senedin kaybolması,

• Aşırı yararlanma veya irade bozukluğu iddialarının bulunduğu durumlar.

Bu gibi durumlarda, tanık beyanları ve diğer delil araçları (fatura, dekont gibi) kullanılarak ispat yapılabilir.

Geçerli Tahliye Sebepleri

Sözleşmesi olmayan bir kiracının tahliyesi için, geçerli bir tahliye sebebinin varlığı gereklidir. Türk Borçlar Kanunu’na göre geçerli tahliye sebeplerinden bazıları şunlardır:

• 10 yıllık uzama süresinin dolması

• Ev sahibinin veya yakınlarının konut ihtiyacı

• Evde yapılacak büyük çaplı tadilatlar

• Tahliye taahhütnamesinin mevcut olması

• Kiranın ödenmemesi veya geç ödenmesi

• Kiracının veya eşinin başka bir mülkünün olması

• Kiracının özen yükümlülüğüne aykırı davranması

Bu gibi durumlar, sözleşmesi olmayan bir kiracının tahliye edilmesine gerekçe teşkil edebilir.

Tahliye Süreci ve Arabuluculuk

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, tahliye davalarında arabuluculuk süreci zorunlu hale gelmiştir. Bu, kiracının tahliye edilmesinin önündeki engelleri aşmak ve tahliye sürecini hızlandırmak adına önemli bir adımdır. Arabuluculuk sürecinden geçmeden açılacak tahliye davaları reddedilecektir.

Tahliye Süresi

Sözleşmesi olmayan kiracının tahliyesi genellikle 6 ila 12 ay arasında bir sürede tamamlanmaktadır. Bu süre, mahkemenin iş yoğunluğuna ve dava sürecinin düzgün işlemesine bağlı olarak değişiklik gösterebilir.

Müdahalenin Men’i Davası

Eğer kiracı olmayan bir kişi, kiracıymış gibi bir konumda evde yaşıyorsa veya kiracılığını reddediyorsa, ev sahibi "müdahalenin men’i davası" açabilir. Bu dava, taşınmazın gerçek sahibinin haklarını koruma altına alır ve işgalciyi tahliye etmeyi sağlar.

Sonuç

Kira sözleşmesi olmayan kiracının tahliye edilmesi, geçerli bir tahliye sebebine dayandırılmalıdır. Ancak bu süreç, ispat zorlukları ve hukuki detaylar içerebilir. Yasal hak kayıplarını engellemek ve sürecin doğru şekilde ilerlemesini sağlamak için, gayrimenkul hukuku konusunda uzman bir avukatla çalışmak faydalı olacaktır. Detaylı bir bilgilendirme için Mersin Avukat Şevval Tatlı ile iletişime geçebilirsiniz.